文旅、体育、机器人......在过往房地产上行周期，地产开发商曾有过一段多元业务探索期，涉猎行业也“五花八门”。如今，经过行业出清与时间检验后，留下来的商业模式、站住脚的房企已是少数，而商业运营等“地产+”业务，可谓大浪淘沙下的幸运儿。
在房企2024年报中，“经营性业务”成为房开之外的绝对主角，部分头部房企凭借商业运营、长租公寓等业务，在去年收获了数百亿营收，成为集团净利润的一大来源。如果再加上物业管理、代建等地产相关服务业务，有企业“非房”业务的利润已经撑起半边天。
不论主动或被动，过往“三高”模式造就的传统房开，在地产新周期之下已经难以为继，房企转型也势在必行。从目前主流趋势看，活下来的规模房企，正在从单纯的“开发商”转型为综合“运营商”，通过商业等经营性业务站稳“第二曲线”，助力企业活下去。
面向明天的业务
在曾经地产开发蒸蒸日上的年代，如果一家房企投重金打造商业地产等业务，会被质疑“是否占用太多资金”、“是否不利于房开规模扩张”，业内企业如龙湖、华润等，都曾经历类似阶段。
但随着地产开发规模连年缩水，这些曾经的“配角业务”，已逐渐站到舞台中央。在地产企业批量亏损、房开业务赚钱难的行业现实下，那些持有优质经营性资产的房企，正在收获宝贵的盈利活水。
以前述房企为例，在过去的2024年，华润置地2788亿元的营业收入盘面中，开发业务占据大头、营业收入为2371.5亿元；经常性收入业务营收416亿元，同比增长6.6%，占华润总营收的比例为14.9%。经常性收入业务即“经营性不动产业务+轻资产管理业务+生态圈要素业务”。
虽然营收占比不是很高，但其另一个指标极为突出：经常性收入业务的核心净利润，去年首次突破百亿大关、达103.4亿元，占整体核心净利润的比重为40.7%，成为企业盈利的“第二曲线”。该集团预计：2025年经常性核心净利润占比将达到45%以上，中长期会稳定在50%左右。
“公司曾对经常性收入业务的利润占比做过规划，当时预计到‘十四五’末期，占比会在15%左右。但这几年市场发生了不少变化，经常性收入业务增长明显，相对开发销售型业务毛利率在下滑，导致占比要比规划的更快。”华润置地管理层在投资者会上表示。
龙湖集团也有类似趋势。2024年全年，龙湖集团运营及服务业务实现收入267亿元，同比增长7%，收入占比提升到21%。其中，运营业务收入为135.2亿元，同比增长4.5%，商场、长租公寓、其他收入的占比分别为78.8%、19.6% 和1.6%，运营业务毛利率高达75.0%。
“2024年龙湖的运营及服务业务实现267亿收入，对集团整体收入的贡献占比达到21%，这个占比在前年只有9%，通过两年时间达到21%，并且有希望在2028年占比过半。在这几年地产业务受到冲击的情况下，运营及服务业务为集团撑起了利润盘面。”管理层表示。
从这两家房企的表述可见，经营性业务等对房企盈利贡献快速上升，一方面是企业多年的投入已步入收获期，更重要的因素是，房开业务盈利普遍收缩，带来“非房”业务盈利占比被动升高。
其他业内头部房企，虽然“非房”业务对营收贡献占比相对较小，但同样是集团的战略级板块，被寄托了穿越地产周期、开发“第二业务曲线”、走向明天的希望。
在中海地产内部，商业资产管理被视为“明天”产业，主要包括写字楼、购物中心、星级酒店等投资开发，住宅开发主业被称为“今天”产业，“后天”则是创新业务。去年，该集团房开业务收入1747.16亿元，占总营收的94.36%；商业资产管理业务实现收入为71.29亿元，占总营收比例为3.85%。
另一头部房企招商蛇口，去年实现营收1789.48亿元，其中资产运营收入71.49亿元，在总营收中占比3.99%；物业服务收入154.37亿元，同比增长9.37%。“除了住宅开发之外，对集中商业、公寓、产业园等资产管理业务同样看重，希望将此作为第二增长曲线。”该集团称。
从目前房企跑通的案例看，在地产开发利润“见底”、有待回升的情况下，房企要想稳住盈利、开辟第二曲线，主要还是依赖商业地产等运营型业务、以及传统物管等服务型业务。曾经遍地开花的文旅、体育、机器人、农业、新能源等多元化探索，如今大多已经声量渐低。
存量市场竞争压力
虽然被寄予“明天”的希望，但房企围绕“地产+”拓展的业务，并非没有市场挑战。历经多年高速发展，我国商业地产行业已进入存量时代，近十年开发速度放缓。
中指研究院表示，以新开工面积计算，1999-2024年，全国商业营业用房新开工面积累计达34.36亿平方米，办公楼新开工面积累计达9.95亿平方米；2014年以后，商办用房增量开发整体放缓，2024年，我国商业营业用房、办公楼新开工面积分别同比下降23.3%、27.7%。
以商业地产领域的购物中心为例，2024年全国新开业的商业项目数量约430余个，新开业商业项目总体量约3,400万平方米，同比2023年分别下降17.58%和12.52%。随着居民消费模式的转变，实体商业运营面临较大挑战，商业地产市场逐渐进入“存量竞争”时代。
“从规模表现看，市场整体供过于求叠加项目经营承压，行业规模扩张速度放缓，经营性物业租金及运营服务收入增速同样回落。仅部分头部企业依托存量项目稳健运营，同时有新开业项目贡献增量收入，推动商业地产板块保持较快增长。”该机构称。
前述华润、龙湖等头部房企，便属于持续有新项目开业的企业行列。数据显示，华润置地2024年新开业购物中心16座，在营购物中心数量达到92座；龙湖2024年新开业11座购物中心，其中4座采用轻资产模式，截至2024年末累计运营89座商场，整体出租率97%。
在业内看来，我国商业地产已从高速增长转变成强调运营管理的阶段。在此背景下，行业同样面临深刻转型与变革，参与其中的商业运营商也会遭遇更多挑战。不过，头部企业较早便开启业务布局，且在本轮出清周期中坚持战略，保住了优质商业等核心资产。
以华润置地为例，该集团早在2005年便开启了商业地产的布局，在前期通过前期母公司孵化，而后华润置地“配股+现金”支付的模式，得以坚持重资产持有的发展模式；后续，通过设立投资基金、合作等方式减轻资金投入的压力，并逐步培育出了轻资产管理业务。
龙湖管理层则表示，过往几年，龙湖没有被动为了偿债、而去甩卖核心资产，甚至卖掉“自己的明天”。在上轮偿债周期下，龙湖的核心资产一个未动，天街一个都没有出售；物业也没有做低估值的IPO稀释权益；反而抓住了行业调整的窗口期，梳理并倒逼经营性业务发展。
在当前房地产市场低迷的情况下，能实现经营性业务的发展固然可喜，但能顺利找到“第二曲线”的房企并非多数，非常考验企业的提前布局及规模优势。“对于更多的房企而言，专注主业做好库存去化，等待市场回暖产生新的机会才是当务之急。”克而瑞表示。
从行业整体看，房企对多元化布局的态度，也发生了较大转变。2022年以来，在市场有待回暖、销售持续低迷的情况下，房企开始对沉淀资金较多、回报周期过长的业务板块减少投资，如产业、文旅、城市更新、康养、教育等，更多聚焦于较为垂直的物业管理、商业运营及管理等业务。
克而瑞表示，当前中国房企的竞争格局仍未达到寡头时代，房企应持续巩固主业发展。与此同时，发展多元化业务，要以运营及服务为导向，形成1～2个抓点，持续做大做强，这类业务毛利水平较为坚挺，可增强企业的盈利点。此外，保持对其他多元化业务的探索态度，保障性租赁住房、代建、城市运营、城市服务、城市更新等方面也大有可为。
举报 第一财经广告合作，请点击这里此内容为第一财经原创，著作权归第一财经所有。未经第一财经书面授权，不得以任何方式加以使用，包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经保留追究侵权者法律责任的权利。如需获得授权请联系第一财经版权部：banquan@yicai.com 文章作者
孙梦凡
相关阅读
上海国智技术有限公司正式揭牌公司致力于以科技创新赋能金融发展，打造具有中国特色的一流新型资产管理服务平台，助力资管行业高质量发展
48 06-19 17:52
信托业转型任重道远，存量业务风险仍需高度警觉当下不少信托公司一方面面临新旧盈利增长点“青黄不接”的困境，另一方面还有存量业务风险需要妥善化解，压力不小。
350 06-09 10:58
精彩抢先看|秒懂金融·资管行业践行“三投资”理念优秀实践系列访谈5.15投保日特别节目 23 05-14 14:55 
精彩抢先看|秒懂金融·资管行业践行“三投资”理念优秀实践系列访谈之交银理财 28 04-28 15:01 
外资看好内地商业市场，凯德投资申报消费类公募REIT这是首支外资机构在中国申报的消费类公募REIT产品。
7 164 04-17 13:19 一财最热 点击关闭盛达优配-十倍杠杆炒股-股票配资网站排行-正规实盘配资股票提示：文章来自网络，不代表本站观点。
