在“十五五”规划锚定“内循环”、消费市场从“规模扩张”转向“价值重构”的背景下，商业地产行业正迎来全新发展格局。11月12日，2025观点商业年会在上海召开，行业专家与企业代表齐聚，共探行业新风向。观点指数同期发布的“2025年度商业地产企业表现100”研究成果显示，华润万象生活、恒隆地产、印力集团等企业领跑行业，存量盘活、轻资产运营、商文旅融合成为行业破局的核心关键词。
头部企业领跑 运营深耕成核心竞争力
2025年商业地产行业“马太效应”凸显，头部企业凭借卓越的资产运营能力持续领跑。华润万象生活以绝对优势位居榜单首位，2025年上半年商业航道收入达32.67亿元，同比增长14.6%，成为营收增长核心驱动力。其购物中心零售额同比增长21.1%至1220亿元，53个在管项目零售额稳居当地市场第一，平均出租率高达97.1%，业主端租金收入同比增长17.2%至147亿元，重奢项目月均销售坪效提升至6444元/平方米，展现出强大的品牌号召力与运营实力。
高端物业代表恒隆地产表现稳健，2025年上半年核心物业租赁收入达29.31亿元，旗下上海恒隆广场、港汇恒隆广场等标杆项目占据城市核心商圈，持续吸引高端品牌入驻。同时，恒隆启动“恒隆 V.3”新战略，通过精选现有项目再投资，实现资本效益与投资回报最大化。专业商业运营商印力集团则以全产品线覆盖优势突围，其运营的杭州西溪印象城作为消费REIT底层资产，2025年三季度出租率99.13%、租金收缴率99.85%，客流同比增长6.5%，彰显精细化运营功底。
轻资产输出成为行业重要发力方向。旭辉商业加速全国轻资产布局，签约项目覆盖华东、华南、西南核心区域，通过业态迭代与场景再造激活存量商业，上海恒基·旭辉天地引入户外运动、宠物等新业态，调改成效显著；绿城商用则构建涵盖商业、酒店、长租公寓的全链条生态，自营酒店品牌坚守高品质定位，响应“反内卷”行业诉求。国央企阵营中，南国置业深耕社区商业与城市综合体，四条产品线精准匹配不同消费需求；新合作商业聚焦城乡流通，旗下“星悦茂”盘活城市地下空间，实现战备需求与商业运营双重价值。
存量压力凸显 “十五五”规划释放转型机遇
中国商业联合会购物中心分会副会长兼专家委员会首席专家蔡云指出，“十五五”期间商业地产存量盘活任务紧迫。数据显示，全国一线城市30年以上楼龄商办物业总面积将突破2亿平方米，其中40%处于低效运营状态（空置率超15%）；二线城市存量商办项目年均新增供应量约1500万平方米，去化周期长达36个月。
与此同时，“十五五”规划也为行业提供了广阔发展空间。蔡云强调，商业地产需紧跟新型城市建设导向，以创新为动力、绿色为引领、存量更新为重点，在“内循环”战略下实现转型突破。随着消费需求升级，传统商业已延伸至“文商旅体”融合领域，日常生活消费、文化消费、体育消费、微度假等场景的融合成为新型商业发展方向。
商文旅融合+科技赋能 解锁存量运营新路径
面对存量压力，以商文旅融合为核心的运营创新成为行业破局关键。蔡云在演讲中提出三大核心策略：一是重构场景化商业空间，通过沉浸式设计结合AR/VR技术增强互动体验，延长消费者停留时长与复购率；二是推动商文旅资源联动，推出商业与景区联票、纳入城市旅游动线，联动周边公园与街区开展片区化运营，实现客流转化；三是科技赋能智慧运营，借助大数据分析优化业态与营销，通过数字平台整合智能服务，实现线上线下全渠道融合。
企业层面已展开积极实践。融创商业凭借“热雪奇迹”品牌抢占室内滑雪赛道，深圳前海冰雪世界作为全球最大室内滑雪场，与在建的杭州热雪奇迹形成规模壁垒，构建起滑雪运动、教育、娱乐全链条服务体系；新合作商业则打造线上线下融合的双向流通网络，服务“工业品下行、农产品上行”，同时盘活地下空间资源，拓展商业运营新场景。
2025年的商业地产行业正告别规模扩张的旧模式，迈入价值重构的新阶段。在“十五五”规划指引下，随着商文旅融合、轻资产运营、科技赋能等策略的持续落地，商业地产将进一步与城市发展、消费需求深度绑定，为经济增长注入持久动力。未来，兼具运营实力与创新活力的企业，将在存量盘活与价值提升的浪潮中持续领跑。
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